房屋买卖纠纷被告上法院，提起反诉，反诉成功获得违约金

律师观点分析

一、案件事实

事实和理由：经过中介公司介绍，原告与二被告签订《房产交易合同》，出售房屋价格160万元。原被告签订《天津市房产买卖协议》，原告还清贷款并注销抵押权，被告却多次以资金未到位为由拒绝到场办理，态度恶劣，二被告拒绝称不再购买此房屋，也不愿撤销《天津市房产买卖协议》。因二被告未按房屋买卖合同规定日期办理过户手续，造成原告因办理不动产抵押注销登记，提前偿还贷款291,694.8元，向他人借款20万元，约定房款到位后进行偿还，如未能按时还款，将产生过期利息。

柏某向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《天津市房产买卖协议》以及签订的《房产交易合同》；2、请求二被告向原告支付违约金16万元；3、案件受理费由二被告负担。

二、诉讼经过及结果

（一）诉讼经过

宋某和温某答辩：1、同意解除涉案的两份房屋买卖合同；2、请求依法驳回原告的16万元违约金的诉讼请求，该请求无事实依据，无法履行的过错在于原告，原告是违约方；3、诉讼费由原告负担。

并提出反诉请求：1、判令原告退还二被告定金5万元；2、原告支付二被告违约金16万元；3、原告赔偿二被告中介服务费损失1.1万元；4、反诉费由原告负担。

事实与理由：原被告经第三人居间，就涉案房屋签订了《房产交易合同》，约定成交价为160万元。签订合同后，二被告交纳了定金5万元以及中介服务费。双方签订《天津市房产买卖协议》。但由于二被告所出售房屋款项未到账，提出延迟几日等全款到账后再过户。后来二被告的全款到账，通知原告办理过户手续，但原告提出涨价才能过户。因协商无果，过户事宜一致停滞。后来二被告收到了原告的起诉。二被告认为，原告明确拒绝过户并提出涨价，现又提出解除合同，原告已经构成了根本违约，请求贵院依法判决。

柏某对宋某和温某的反诉辩称：不同意二被告的反诉请求。1、因二被告违约导致买卖合同无法继续履行，故其主张返还定金及违约金无法律依据；2、二被告主张的中介服务费用，系由于二被告原因导致买卖合同无法继续履行，故应由二被告自担；3、反诉费应由二被告负担。

事实理由：原被告约定办理过户手续，二被告以房款未到账为由迟迟不去办理过户手续，后经第三人协商，原告考虑到二被告的难处，给予让步。原告向第三人提出如果等款到账再办理过户手续的话，要加拖延时间及耽误工作所产生的费用，二被告说考虑一下但一直没有消息。后来二被告短信告知款到账了，可以办理手续了，因原告对二被告已失去信任，所以没有理会。再后来原告到第三人处电话联系二被告，如购买可按合同价格成交，但二被告说现在夫妻二人已经离婚，不打算再买房子。原告考虑到二被告的家庭变革，提出可以退回伍万元定金解除房屋买卖合同。二被告反而提出，如果解除买卖合同要求10%的赔偿金，原告不同意。

第三人中介公司述称，针对本诉认为，同意解除合同，不同意第三人承担诉讼费用。原告其他诉求与第三人无关。针对反诉认为，与第三人无关。

（二）法院认为

本院认为，关于上述《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》，双方均同意解除，不违反法律规定，本院依法准许。

本案双方当事人争议的焦点问题为：

一、何方存在违约行为？

本院认为，虽然双方未能在《房产交易合同》约定的时间在房管部门签署《天津市房产买卖协议》，但经协商双方在2016年12月26日签署了《天津市房产买卖协议》。根据法律规定，视为双方以行为变更了《房产交易合同》中关于签署《天津市房产买卖协议》的时间，因此双方均不存在违约行为。

（一）从宋某和温某的行为分析。

根据《天津市房产买卖协议》的约定，宋某和温某未能在该协议订立的5个工作日内将全部房款155万元存入房管部门指定的银行账户，系迟延付款，宋某和温某存在违约行为。

（二）从柏某的行为分析。

庭审已查明，因柏某未能在《天津市房产买卖协议》约定的30日内，到房管部门办理涉案房屋所有权转移登记手续甚至提出涨价，系不履行涉案房屋转移所有权登记这一主要合同债务的行为，是根本违约行为。宋某和温某依法享有解除涉案房屋买卖合同的权利。

因柏某提出的同意继续履行原房屋买卖合同的意思表示系发生在房屋买卖合同约定的履行期限届满后，依法应视为新的要约，宋某和温某不同意继续购买涉案房屋的行为，系不予承诺的行为。宋某和温某的行为不违反涉案房屋买卖合同的约定，不存在违约行为。

二、民事责任的承担及数额问题。

如上所述，宋某和温某存在延期付款的违约行为，应当对柏某承担相应的民事责任，根据合同约定应每日按成交价的1‰支付违约金，即11,200元。

柏某在履行涉案房屋买卖合同时，存在不履行过户这一主要合同债务的行为，系根本违约行为，宋某和温某享有解除权。因双方均同意解除涉案房屋买卖合同，故柏某应当向宋某和温某承担返还定金5万元并支付违约金的民事责任。关于违约金的数额，考虑到宋某和温某并未按合同约定履行书面通知柏某解除合同的义务且未将155万元房款打入房管部门指定账户的情况，则违约金以成交价的5%计算为宜即8万元。

关于柏某主张宋某和温某因拒绝履行合同支付违约金16万元的诉讼请求一节，本院认为，本案中，宋某和温某不存在根本违约行为，该项请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。

关于宋某和温某主张柏某赔偿中介服务费损失1.1万元一节，本院认为，本院业已支持柏某支付宋某和温某违约金8万元，已能够弥补该中介服务费损失，故对该项请求，本院不予支持。

（三）裁判结果

1、解除柏某与宋某于签订的《房产交易合同》以及柏某与宋某、温某签订的《天津市房产买卖协议》；

2、宋某、温某本判决生效后五日内支付柏某违约金11,200元；

3、柏某退还宋某、温某定金5万元；

4、柏某支付宋某、温某违约金8万元；

5、驳回柏某的其他诉讼请求；

6、驳回宋某、温某的其他诉讼请求；

本诉案件受理费3,580元，由柏某负担3,462元，宋某、温某负担118元；反诉案件受理费2,465元，由柏某负担1,450元，宋某、温某负担1,015元。

三、律师观点

在本案中，最开始当事人找到律师，告诉律师因买卖房屋的问题被卖方以违约告上了法庭。但律师在听了案件的发生经过和查看相关的协议证据，认为当事人不存在主要的违约行为，反而是后来卖方不配合房屋过户存在违约责任，建议当事人提起反诉并配合当事人收集时间节点的证据，最后反诉成功，在庭审中避免了当事人的不必要损失并为当事人争取回合法的权益。